전세사기 피하는 방법, 예방법은 임차인에게는 백 번 강조하고 천 번 당부해도 부족함이 없을 것이다. 평생 모은 자금을 우리는 주거비에 가장 많이 사용하는 형편이다. 그런 소중한 자금을 노리는 사기범들에게 당해서는 절대 안 된다.
오늘은 전세 계약 시 반드시 유의해야 하는 8가지 필수 항목을 소개한다.
전세사기란?
전세사기는 사회적으로 큰 이슈가 된 바 있고, 어딘가에서는 지금도 사기가 진행 중일 수도 있다. 집도 잃고 평생 모은 자금도 돌려받지도 못하는 피해자들의 마음을... 당해보지 않은 사람이 어찌 알겠나.
개인이 아닌 조직으로 움직이는 사기단체들. 피해자들의 고통에 비한다면 처벌은 너무도 약해 분노가 치밀 지경이다.
전세사기는 압류나 세금체납 등으로 권리제한 사항이 있거나 매매 가격보다 과도하게 높은 전세 가격을 책정함으로써 추후 보증금을 돌려받지 못하는 것을 말한다.
이를 예방하기 위해서는 다음 8가지를 필수적으로 확인하도록 하자.
전세 계약 시 유의사항
전세 계약을 할 때 부동산에서 필수적으로 책정해야 하는 것은 확인을 해주기도 한다. 그러나 무엇을 알아야 하는지, 무엇을 확인해야 하는지 임차인이 알고 임하는 것과 무조건 맡기는 것은 큰 차이가 있다.
1. 적정 전세가격인지 확인할 것
적정 전세가격 확인은 온라인으로 신청이 가능하다. 서울부동산정보광장을 통해 신청하면 접수 결과를 문자로 받을 수 있으며 공휴일을 제외한 2일 내 감정평가사의 유선 상담을 받아볼 수 있다.
전세가격 상담 접수 문의는
서울시 토지관리과 02-2133-4675, 02-2133-4677
결과문의는 한국감정평가사협회 02-3465-9892에서 가능하며,
주택 임대차 관련 법률상담은
법률구조공단 132
또는 서울시 02-2133-1200~8이다.
2. 전세가율 확인할 것
전세가율=전세가격÷매매가격
전세가율이란 전세가격에서 매매가격을 나누어 산출하는 비율이다.
매매가 대비 전세가 비율이라고 할 수 있다.
이 비율이 80%를 초과하면 위험하니 한번 더 생각해 보아야 한다.
예를 들어 매매가 10억의 주택이 전세가가 9억이면 90%, 6억이면 60%가 된다.
오래전 전세계약을 할 때 집은 너무 마음에 들어 조금 비싸더라도 계약을 하고 싶었었으나 부동산에서 주변 시세보다 너무 비싸게 책정이 되었다고 계약을 만류했던 적이 있었다. 그때는 세상물정 몰라서 어차피 나중에 받을 돈인데 괜찮은 거 아닌가 싶었었다. 지금 와 생각해 보니 그 부동산 공인중개사님이 참 고마운 분이셨다.
3. 등기부등본 확인할 것
부동산에서 등기부등본도 확인은 해 주지만, 임차인도 확인이 가능하다.
주택의 근저당 등 대출이 많은 지,
압류나 처분 금지 등 권리제한 사항이 있는지,
신탁 등기가 있는지 신탁원부 내용도 확인해야 한다.
자칫하면 살다가 압류되어 집을 잃을 수 있다.
등기부등본 확인은
등기소를 방문하거나
무인민원발급기에서 확인이 가능하며,
온라인 '인터넷등기소'에서도 확인이 가능하다.
4. 건축물대장 확인하기
건축물대장을 확인하는 것은 임차주택이 무허가 건물인지, 불법 건축물인지, 용도가 무엇인지를 확인하기 위한 것이다.
이는 정부24, 모바일에서 열람이 가능하다.
임차하려는 주택이 주택용도가 아닌 '근린생활시설'로 되어 있다면 주거용 건축물이 맞는지 꼭 확인하여야 한다. 그러나 이는 근생시설을 주거용으로 개조하여 임대하는 것으로 전세자금 대출이 불가하다.
상가주택은 주택가 상가가 결합한 복합용도 건물로, 건축법상 단독주택이나 다가구 주택으로 분류되며, 연면적에서 주거 목적으로 50% 이상 사용된다면 주택으로 분류된다. 상가주택은 전세자금 대출은 가능하나 시세 파악이 어렵고 권리 관계가 복잡하여 은행권에서는 꺼리는 경우가 대다수라 한다.
05. 임대인 체납세금 등 확인할 것
임대인의 체납세금이 있다면 경매나 공매 등으로 건물이 처분되어 임차보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 중요하다.
임대차 계약 전이나 임대차 계약일부터 임대차기간 시작일까지 확인 신청이 가능하다. 이는 전국 세무서에 방문해 열람을 신청할 수 있으며 필요 서류는 다음과 같다.
- 열람신청서
- 신분증
- 임대차계약서
임차보증금이 1천만 원을 초과할 때에는 임대차 계약 체결 후 임대인 동의 없이도 열람이 가능하나, 계약 전이거나 보증금이 1천만 원 이하인 계약은 집주인의 동의가 필요하다.
6. 공인중개사 및 집주인 확인할 것
골목마다 부동산이 참 많다.
아파트 앞은 줄줄이 부동산들이 모여있다.
요즘은 등록증을 내걸고 영업을 하지만, 그렇더라도 공인중개사가 자격등록 후 정상영업을 하는지 확인해 보는 것이 안전하다. 이는 공인중개사협회에서 확인이 가능하다.
또한, 임대인 계약 당사자가 등기부등본과 건축물대장 상의 소유자와 동일한 지는 반드시 확인하여야 한다. 집주인 신분 확인 필수!
7. 중개물건 등록 확인하기
임대를 하기 위해 중개업소에 집을 내놓을 때는 가까운 부동산 몇 군데에 등록하는 게 일반적이다. 잘 아는 부동산이라면 한 곳에만 중개요청을 하기도 한다. 요즘은 중개업소끼리도 정보를 공유하여 계약이 성사되면 수수료를 나누는 것 같다.
중요한 것은 등록 여부이다. 매물, 전세물로 등록되어 있는 집이 맞는지 확인한다.
8. 보증보험 확인할 것
보증보험은 전세계약 종료 후에 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 것으로 수도권은 7억 원 그 외 지역은 5억 원 이하까지 보증한다. 주택도시보증공사 HUG 등에서 신청이 가능하다.
외에도 SGI 서울보증, 한국주택금융공사가 있다.
전세계약을 할 때는 보증보험에 가입 가능한 지 여부도 꼭 확인해 보는 것이 좋겠다. 신청기간은 전세계약기간의 1/2 경과 전까지이다.
이상으로 전세계약 시 유의해야 하는 8가지 사항에 대해 알아보았다. 전세 계약을 앞두고 계신 분들이라면 꼭 참고하시길.
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